Strony: 123
Wprowadzenie: Czy „kwestia mieszkaniowa” nadal nas psuje?
Odpowiedź twierdząca nie wydaje się dziś tak oczywista, jak w niedawnej przeszłości. Z listy niewątpliwych priorytetów wydaje się wypychać temat tanich mieszkań z kilku powodów. Władze lokalne, które są odpowiedzialne za stan mieszkań, zdając sobie sprawę, że mówimy o pracy długoterminowej, bez odczuwania dużej presji z góry, tracą zainteresowanie tematem. Ponadto wskaźniki średniego bezpieczeństwa w kraju stopniowo przesuwały się w ciągu pół wieku z ryzykownych 4-6 m² na osobę do 22-23 m². Biznes budowa i budowa, rozwój, nieruchomości, obecny stan deficytu i kontrolowany rynek jest całkiem zadowalający. Społeczeństwo, bardziej niż ktokolwiek inny zainteresowany przystępnością cenową mieszkań, reaguje inaczej. Najmniej chroniona, a jednocześnie najbardziej bierna i potrzebująca część jego prawie pogodziła się z tym, co nieuniknione. Bardziej aktywni ludzie szukają wyjścia na własną rękę, nie polegając zawsze na kredytach hipotecznych i często korzystając z niektórych odpustów ostatnich lat, m.in. możliwość zarejestrowania się i zamieszkania przez cały rok w domkach letniskowych i działkach ogrodowych, z dopuszczalnością różnych, m.in. półlegalne rodzaje najmu itp.
Stan mieszkania jest zachowany lub zmienia się inercja, pozostając, choć niezbyt radosnym, ale całkiem znośnym tłem bardziej ekscytujących wydarzeń. Stan ostry przekształcił się w stan przewlekły, co jednak nie wyklucza konieczności leczenia, ale ma wyraźnie inny charakter niż w latach pięćdziesiątych czy siedemdziesiątych XX wieku.
Niedrogie mieszkania są ściśle związane z tak zwaną „jakością życia”, „stylem życia” i są potężnym argumentem w ciągłej rywalizacji między miastami i krajami. A nawet jeśli zdecydujemy się odmówić udziału w międzynarodowych konkursach i „żyć po swojemu”, życie 30 m² jest lepsze i bardziej obiecujące niż 15 m².
Rosja nie jest ostatnim krajem na półkuli północnej, w którym mieszkania są dostępne. Pierwsze na świecie państwo socjalistyczne przegrało tę rywalizację między quasi-socjalistyczną Europą a kapitalistyczną Ameryką, pozostawiając trudną spuściznę swojemu następcy. I chociaż dzisiaj rozwiązujemy swoje problemy w nowej firmie dla nas w krajach rozwijających się, takich jak Chiny i Brazylia, błędem byłoby zapomnieć o naszych własnych doświadczeniach, pozytywnych i negatywnych, i nie korzystać z cudzych - doświadczenia postu. -wojna Europa z obecnymi 40 m² na osobę i doświadczeniem Stanów Zjednoczonych z 70 m² na prysznic.
Jednak skutecznych i realistycznych sposobów i środków rozwiązania problemu mieszkaniowego jest niewiele, a samo odwołanie się do doświadczenia nie gwarantuje sukcesu w specyficznych warunkach współczesnej Rosji. Dlatego dokładne i nieoczekiwane pomysły są nie mniej pożądane niż doświadczenie.
ja… Doświadczenie Rosji - XX wiek
Kwestia mieszkaniowa, która niepokoi Europę od połowy XIX wieku, stała się istotna dla Rosji po wojnie domowej i stała się szczególnie pilna w procesie kolektywizacji i industrializacji, masowego exodusu ze wsi i szybkiego rozwoju dużych miast. Trzy kolejne próby jego rozwiązania naznaczone są wspólną cechą - wyłączną rolą państwa, paradoksalnie połączoną z niekompletnością każdej z prób i fundamentalnym brakiem ciągłości między nimi.
Pierwsza próba, która miała miejsce w latach dwudziestych i trzydziestych XX wieku, odbyła się pod hasłem „nowego stylu życia” i towarzyszyło zniesienie prywatnej własności gruntów i nieruchomości miejskich. Ujawnienie „nadwyżki” powierzchni, „zagęszczenia”, redystrybucji, rozliczenia pokój po pokoju połączono z niemal niekwestionowanym systemem zatrudniania socjalnego i całkowitą niepewnością lokatorów. Właścicielami zarówno mieszkań wybudowanych przed rewolucją, jak i nowo budowanych były władze miasta, rzadziej wydziały (z reguły „władzy”), przedsiębiorstwa i związki zawodowe. Całość dokonań w ciągu ponad dwóch porewolucyjnych dekad nie zmieniła radykalnie wyglądu rosyjskich miast. Rezultatem tego czasu była rzeczywistość mieszkań komunalnych i baraków („jest tylko jedna toaleta na trzydzieści osiem pokoi”) oraz wielkie innowacje i odkrycia architektoniczne. Jedno z odkryć, które doprowadziło do powstania prawie nowego typu mieszkania - „komórki minimum”, genetycznie powiązanej z przedziałem i kabinami - przestrzenią życiową jednostki. Skompresowana masa takich komórek, zawieszonych na korytarzach i galeriach, jest głównym składnikiem domów komunalnych, z których najbardziej znanym jest miasto-dom Iwana Nikołajewa. Kolejną innowacją są kompaktowe sekcje i apartamenty - przestrzenie przeznaczone do życia rodzinnego, które były swego rodzaju ustępstwem na rzecz burżuazyjnej przeszłości i opierają się na współczesnych niemieckich doświadczeniach. Mieszkania te („sekcje”) miały trudne, ale długie życie pod nazwą budynku wieloczłonowego, który stał się głównym hitem architektonicznym drugiej połowy XX wieku.
Stosunkowo skromne plamy mieszkalne „czerwonego pasa” Moskwy, solidniejsze osiedla mieszkaniowe Nowokuźnieck i Magnitogorsk, pracujące osady gigantów przemysłu społecznego, złożone z identycznych budynków, stojących swobodnie, w szeregach, łańcuchach, grupach, bardzo przypominało wszystko, za pomocą czego międzywojenna Europa zdecydowała o swoim mieszkalnictwie.
Znaki „nowego świata”, „nowego sposobu życia” i „nowego człowieka” w niezwykły sposób łączyły się z mniej wyrazistymi, ale znacznie szerszymi śladami działalności samych obywateli, którzy stali się bardziej aktywni w krótkim okresie NEP, takie jak spółdzielnie mieszkaniowe prawników, lekarzy i innych „towarzyszy podróży” oraz nowe osiedla podmiejskie. Jednocześnie praktyczni przywódcy miejscowych Sowietów uciekają się do szerokiego wykorzystania ukrytych zasobów burżuazyjnego miasta, przystosowując szopy, piwnice i półpiwnice na mieszkania, wykonując masową nadbudowę do pięciu pięter 2- i Trzypiętrowe budynki w centrum Moskwy (z których większość nabyła bardzo potrzebne »windy dopiero po czterech dekadach).
Surowa praktyka rozwiązywania problemu mieszkaniowego - wspólne kuchnie, jadalnie, toalety i sypialnie - do połowy lat 30. straciła na atrakcyjności w oczach nowej elity. Wtedy Karo Halabyan zobaczył swoje zadanie i zadanie swoich kolegów w „pokazywaniu światu bogactwa proletariatu”. To bogactwo, w tym mieszkania, nadal należy do struktur państwowych i kontrolowanych, a pokoje i mieszkania są dystrybuowane bezpłatnie i przydzielane lokatorom na takich samych zasadach jak wcześniej: socjalne prawa pracownicze, często z symbolicznymi opłatami za media.
Temat „nowego stylu życia”, a wraz z nim - idei nowych osiedli i miast, miast-ogrodów, zostaje całkowicie zastąpiony tematem „rekonstrukcji”, tj. transformacja istniejącego materiału, przede wszystkim „starej Moskwy”. Problemu mieszkaniowego nie warto się już bać, gdyż o liczbie szczęśliwców, którzy mogą liczyć na życie w stolicy lub w dużym mieście, decyduje obecnie liczba wybudowanych domów, mieszkań, pokoi i metrów kwadratowych, a nie odwrotnie. Instytucja rejestracji i ograniczenia praw obywatelskich pozwalają na ścisłą regulację liczby osób ubiegających się o mieszkanie. Od teraz w kraju nie może być problemów. Prywatne mieszkanie, zwłaszcza letnia rezydencja, stało się luksusem i zachętą.
Ogólny plan Moskwy z 1935 roku, który wchłonął wszystkie charakterystyczne cechy neoklasycystycznego miasta - miasta zespołów - z autostradami, placami, nasypami i metrem, stał się manifestem tamtych czasów. Materiał, z którego wykonany jest ten luksus, to „powiększony”, ale wciąż wszechstronny wielofunkcyjny kwartał o wyraźnie określonym obwodzie, z domami z fasadą przednią i tylną oraz rozległym wspólnym dziedzińcem.
Rozpoczynająca się po rewolucji likwidacja prywatnych posiadłości ziemskich, ich zjednoczenie, które stało się możliwe dzięki zniesieniu własności ziemi i „poniżaniu”, zrodziło charakterystyczne tylko dla Rosji zjawisko wspólnego dziedzińca. Moskwa, małe i średnie miasta rosyjskie z elastyczną i łatwo przekształcalną tkaniną, po mieszkaniach komunalnych otrzymały wspólny dziedziniec, na którym wychowywały się pokolenia naszych rodaków. Dziedziniec ten wyprzedzał ogromne dziedzińce powiększonych dzielnic, które niestety nie pozbawiły miasta koszar, osiedli pokój po pokojach, zamieszkałych szop i piwnic.
Temat masowego budownictwa mieszkaniowego stał się istotny w procesie powojennej odbudowy, kiedy nagła potrzeba ożywiła umysł i dała początek wielu dowcipnym i skutecznym rozwiązaniom, które niestety znalazły się w cieniu budowy ceremonialnego Chreszczatyku i Moskwy. budynki wznoszące. Chodzi o przejście do niskiej zabudowy i budownictwa w domkach. Akademia Architektury, władze lokalne i centralne, wydziały, przedsiębiorstwa przemysłu obronnego, wysokiej klasy specjaliści i zwykli architekci zaoferowali to, co jest dziś dość aktualne. Ekscytujący pokaz powojennych projektów łączy ekologiczne, energooszczędne małe domy jednorodzinne - zarówno prefabrykowane, wykonane przemysłowo, jak iz naturalnych i lokalnych materiałów, łatwe w projektowaniu i obsłudze. Ulice i kwartały dwu-trzypiętrowych domów w Mińsku, Stalingradzie, Smoleńsku, Moskwie, Wiazmie, Twerze, niewątpliwie pod wpływem tego, co widzieli w Europie, wypadają korzystnie w porównaniu z tymi, które powstały później w sąsiedztwie. Ich główną cechą była różnorodność technologiczna, która pozwoliła m.in. na wykonanie tradycyjne, amatorskie, rzemieślnicze, pół-rzemieślnicze oraz wysoki stopień konserwacji. Werdyktem większości ówczesnych pomysłów była tradycyjna i zdecydowana odmowa podzielenia przez państwo odpowiedzialności za rozwiązanie „problemu mieszkaniowego” z obywatelami.
Uznanie, że „kwestia mieszkaniowa” naprawdę istnieje i że każdy bez wyjątku ma prawo do godziwego mieszkania, pojawiło się dopiero w połowie lat pięćdziesiątych. W tym czasie walka klasowa z wykorzystaniem specjalnych miejsc zamieszkania i zatrudnienia, które podlegały jurysdykcji GUŁAGU, zaczęła się stopniowo zmniejszać, a liczba rannych lub odmawianych praw, w tym mieszkańców wsi bez paszportu, zaczęła wyraźnie spadać. „Problem mieszkaniowy” nabrał cech kryzysu, którego drogi kraj zaczął szukać dziesięć lat później niż zdewastowana Europa i dwadzieścia lat później niż Stany Zjednoczone wychodzące z przedwojennego kryzysu.
Jednak krajowe i zachodnie scenariusze wyjścia z kryzysu są podobne tylko na początkowym etapie, kiedy państwo zapewnia bezpłatne mieszkania znacznej liczbie bezdomnych i biednych. Tu kończą się podobieństwa. Scenariusz zachodni zakłada stopniowe wycofywanie się państwa i traktuje przystępność mieszkań jako warunek samorozwoju, samodzielnego przemieszczania się osoby lub rodziny, obdarzonej rosnącą odpowiedzialnością i niezależnością. Wysiłki państwa mają na celu zapewnienie, by kolejne pokolenia mieszkańców mieszkań socjalnych stały się samowystarczalnymi ludźmi, dla których kredyty hipoteczne nie są już czymś niedostępnym i nie do zniesienia. Wręcz przeciwnie, scenariusz krajowy zakładał ciągłe rozszerzanie roli i odpowiedzialności władz, czemu sprzyjała niesłabnąca luka między dochodami ludności a kosztami mieszkań. I chociaż w tym czasie zaczęła się formować rosyjska klasa średnia ze swoimi charakterystycznymi atrybutami: mieszkanie w domu z paneli, dacza na sześciuset metrach kwadratowych i "Zhiguli", jego zdolność do samobieżności i samoreprodukcji był poważnie ograniczony.
Im więcej państwo budowało, tym więcej musiało budować, do czego popychały naturalnie rosnące potrzeby społeczeństwa i brak innych sposobów ich zaspokojenia. Jednocześnie późny start pozwolił Rosji na zastosowanie odkrytych już metod i środków masowego budownictwa mieszkaniowego. Charakterystyczne jest, że nie wzięto pod uwagę ich własnych doświadczeń i najwyraźniej omówiono trzy zapożyczone wersje.
Wersja „północnoamerykańska”, preferująca indywidualne domy mieszkalne o konstrukcji drewnianej, z rozległymi terenami, samochodami i autostradami, miała wówczas niewielkie szanse na rozpoznanie i wdrożenie w Rosji.
Wersja brytyjska oferująca miasta satelitarne, stosunkowo autonomiczne, oddalone od wielkiego miasta i połączone z nim szybkim transportem kolejowym, z różnymi typami mieszkań, różnymi technologiami budowlanymi i pełnym zestawem wszystkich atrybutów miasta Zaczął od zera, miał tylko częściowe zastosowanie i dlatego nie został spełniony tylko raz.
Najbardziej dostępna i najbliższa okazała się wersja francuska, choć być może to, co się ostatecznie okazało, samo w sobie przypomina tę właśnie wersję, opartą na wykorzystaniu wielkiej płyty apartamentowca, który wypierał pola i wsie. od obrzeży miasta. Przemysłowa produkcja mieszkań wielokondygnacyjnych, wielomieszkaniowych staje się głównym znakiem czasu i głównym narzędziem rozwiązywania „problemu mieszkaniowego”. Domy przestają być budowane „na wieki”, nabierają podobieństwa do obiektów ruchomych, uzyskują żywotność, a ich konserwowalność traci na znaczeniu. Tymczasowy charakter przemysłowego domu panelowego odpowiadał w rozumieniu socjalistycznych i komunistycznych przywódców francuskich gmin jego roli jako instrumentu tymczasowego wsparcia społecznego, środka wyprowadzania ludzi z kryzysu. W miarę realizacji i ukończenia tego programu takie domy są likwidowane i zastępowane fundamentalnie innymi. W naszej praktyce obudowa ta jest niezauważalna, ale uparcie przekształcana w stałą i jedyną możliwą.
Niezwykle racjonalny i sztywno zorganizowany olbrzymi przemysł obejmował wszystko, co miało związek z budownictwem masowym: instytuty badawcze i projektowe, fabryki budownictwa mieszkaniowego, przedsiębiorstwa budowlane i instalacyjne. Kształtuje się praktyka projektowania standardowego i eksperymentalnego, powstają standardy i standardy mieszkań i domów. Powstają nowe ramy regulacyjne i doktryna urbanistyczna, oparta na idei dzielnicy podzielonej na grupy mieszkalne i włączonej do obszaru mieszkalnego. Modelowe dzielnice pierwszej generacji Moskwy, Sankt Petersburga czy krajów bałtyckich, całkowicie wyłączone z ruchu kołowego i wyraźnie zlokalizowane dla dzieci, złożone z pięciopiętrowych domów panelowych otoczonych zarośniętą zielenią, z należytą starannością prezentują się do dziś dość atrakcyjnie.
Szczyt rozwoju ZSRR, który przypadał na lata 70. - 80., to co najmniej dwa „przełomowe” projekty: „Dom Nowego Życia” Natana Ostermana i okręg Michaiła Posokhina w północnej dzielnicy Chertanowo. Nie tylko zbliżyli nas do separatystycznego Zachodu, ale także rzucili wyzwanie dzielnicom i stopniowanemu systemowi usług, oferując coś bardziej kompaktowego, praktycznego i wygodnego. Niestety, eksperymenty te, podobnie jak wiele niewątpliwych osiągnięć radzieckiego modernizmu, budzące dziś zasłużone zainteresowanie, nie doczekały się kontynuacji i okazały się ostatnią kosztowną próbą przeciwstawienia się inercji.
Dalszy ruch podążał drogą upraszczania, naiwnego pragmatyzmu, narastania ograniczeń i zachowania technologii. „Złożoność” zabudowy, normatywne bezpieczeństwo straciły swój obowiązkowy charakter, swobodne planowanie ustąpiło chaosowi i „grze bez reguł”, a przedmieścia i peryferia zamieniły się w magazyny produktów fabryk budownictwa mieszkaniowego. Stan ten był bezpośrednią konsekwencją fatalnej decyzji Nikity Chruszczowa o podporządkowaniu architekta budowniczym, co natychmiast sprawiło, że interesy budowniczego i budowy stały się ważniejsze niż interesy zarówno pojedynczych mieszkańców, jak i miasta jako całości.
Pomimo całej odmienności trzech radzieckich polityk mieszkaniowych (lub doktryn) mają one wspólną cechę, którą można określić jako utopizm państwowy. Jest to lekceważenie rzeczywistych interesów, potrzeb i możliwości w imię zdecydowanego trzymania się nie alternatywnego, abstrakcyjnego, ale „ideologicznie poprawnego” schematu. Gigantyczne siedemdziesiąt lat wysiłku dokonanego przez wszechmocne państwo w tak dziwaczny sposób nie wystarczyło. Chociaż być może chęć kontrolowania wszystkiego i wszystkich, w tym życia osobistego i rodzinnego, była ważniejsza niż cokolwiek innego. Zarządzany deficyt jest jednym z najskuteczniejszych instrumentów kontroli.
II… Po utopiach
Ostatnie dwadzieścia lat nie obyło się bez obietnic państwa w modnych formach „programu docelowego” i „projektu narodowego” ostatecznego rozwiązania kwestii mieszkaniowej, tym razem z uwzględnieniem specyfiki i możliwości gospodarki rynkowej.
Podstawową innowacją jest podział w przeszłości jednego szeregu mieszkań na dwie porównywalne kategorie - komercyjne, prezentowane na rynku i społeczne, jak dotychczas, przekazywane nieodpłatnie. Impulsem do przekształcenia mieszkania w towar stała się bezpłatna prywatyzacja mieszkań - być może najbardziej decydujący gest nowego rządu, podjęty w interesie obywateli. Doprowadziło to do zmniejszenia zależności ludzi od państwa, powstania rynku i kredytów hipotecznych, a ostatecznie do zmniejszenia nasilenia problemu mieszkaniowego dla klasy średniej.
Rynek i relacje rynkowe pozwoliły na naturalne zainteresowanie budownictwem podmiejskim i podmiejskim, domem lub małą zabudową. Udział domów jednorodzinnych i jednorodzinnych w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytku w kraju zaczął systematycznie rosnąć i według niektórych szacunków zbliża się do 50%. To niewątpliwy znak spontanicznego, niezamierzonego powstania nowego dla Rosji zjawiska, zwanego suburbanizacją, i nowego stylu życia, w którym role zamieniają się w mieszkanie i dacza zamieniające się w wiejską rezydencję.
Cechą rynku rosyjskiego jest zwiększona uwaga deweloperów i budowniczych na drogie i super drogie mieszkania, co niewątpliwie wywiera presję na poziom cen we wszystkich pozostałych segmentach i znacząco zniekształca ogólny obraz. Przeciętny wskaźnik dobrobytu, tak czczony w czasach sowieckich jako powszechna równość i stosunkowo adekwatnie odzwierciedlający stan rzeczy, stracił swoje dawne znaczenie. Po polaryzacji dochodów nastąpiła polaryzacja warunków życia. Obserwowany w ostatnich dziesięcioleciach znaczny wzrost zasobów mieszkaniowych został najwyraźniej wchłonięty przez przedstawicieli najbogatszej części społeczeństwa i nie doprowadził do znaczącego spadku liczby niezadowolonych z warunków życia obywateli. Problem mieszkania, tradycyjnie problem ubogich i wrażliwych, tych, którzy nie są zainteresowani obecnym rynkiem, nie przejmują się obecnym przedsiębiorcą. To on przekonał państwo i władze, że głównym instrumentem rozwiązania problemu powinna być hipoteka, na rzecz której przychodzi kapitał macierzyński, zaświadczenia i świadczenia. Tymczasem krąg osób i rodzin, które mają dziś dostęp do mieszkań komercyjnych, to już wielokrotnie krąg potrzebujących. Kredyty hipoteczne nie stają się coraz bardziej popularne i przystępne cenowo ze względu na oczywistą rozbieżność między ceną „kwadratu” a dochodami obywateli. Obywatele nie mogą, biznes nie chce.
W porównaniu z mieszkalnictwem komercyjnym los mieszkań socjalnych jest mniej jasny. Pomimo ogromnego doświadczenia zgromadzonego przez kraj, pewności i szerokiego kręgu potrzebujących, wyraźnie pozostaje w tyle świadomość, że mieszkalnictwo socjalne w różnych formach jest głównym instrumentem rozwiązania problemu mieszkaniowego. Państwo roztropnie podzieliło się z obywatelami nie tylko ogromnym majątkiem, ale także odpowiedzialnością.
Dziś władze lokalne, ze swoimi skromnymi budżetami i ograniczonymi prawami, są odpowiedzialne za zapewnienie mieszkań wszystkim posiadającym i, co najważniejsze, biednym. Pułapka tkwi zarówno w warunkach tego problemu, jak iw sposobach rozwiązania, jakie stawiają same gminy. Obraz dopełnia brak krajowych metod kwalifikacji zdewastowanych i zrujnowanych mieszkań, mieszkań wymagających gruntownych lub bieżących napraw, brak takich czy innych standardów mieszkaniowych i jakości. Istnieją różne metody selekcji i oceny osób ubiegających się o mieszkanie socjalne, tryb jego dystrybucji i odbioru. Budowa mieszkań socjalnych teoretycznie powinna być finansowana z budżetu lokalnego. Jednocześnie administracja pełni rolę klienta-dewelopera, którego głównym partnerem jest wykonawca całkowicie wolny od ochrony państwa, który został przedsiębiorcą, a zatem nie jest skłonny do obniżania ceny swoich usług. W praktyce jednak taki scenariusz nie występuje zbyt często.
Zadanie stworzenia lokalnego rynku tanich mieszkań jest nie mniej trudne dla władz lokalnych. mieszkania, których cena jest wyraźnie skorelowana z dochodami obywateli. Im bardziej przystępne cenowo takie mieszkania, tym krótsza kolejka po mieszkania socjalne i odwrotnie. Mieszkania komercyjne powstają kosztem inwestora, który zatrudnia klienta lub samodzielnie pełnił w tej roli. Z kolei klient sam wybiera wykonawcę i projektanta lub sam podejmuje się pracy (takie połączenie ról jest normą w Rosji, ale w pozostałej części świata z reguły nie jest mile widziane). Zadanie gminy w tym scenariuszu sprowadza się do alokacji gruntów i to właśnie ta dźwignia, przy braku innych możliwości, jest często wykorzystywana do uzupełnienia funduszu budownictwa socjalnego.
Założono, że równoległe działanie obu scenariuszy pozwoli na powstanie zarówno funduszu mieszkań socjalnych, jak i rozległego, otwartego rynku mieszkań komercyjnych i dostępnych. Oczekiwano, że przemysł budowlany będzie mniej więcej taki sam, jak to, co działo się na rynku dżinsów i samochodów. Punkt zwrotny nie nastąpił ani w „efektownych latach dziewięćdziesiątych”, ani w „tłustym zera”, ani w ostatnich stabilnych. Powodem są fundamentalne różnice między produktem w całości wyprodukowanym w kraju a zakupionym za granicą. Gdyby nie było importu, prowadzilibyśmy samochody Zhiguli.
Krajowy biznes budowlany jest niewątpliwie bardziej zjednoczonym, silniejszym i bardziej zmotywowanym graczem niż gminy lub ich wydziały, zwłaszcza indywidualni obywatele. Budowniczy, klient i inwestor, który z pracowników przedsiębiorstw państwowych i instytucji radzieckich stał się przedsiębiorcami, szybko poznał zasady gry, której głównym miernikiem sukcesu jest zysk. Post-sowiecka rzeczywistość stworzyła idealne warunki dla ich biznesu. Stan utrzymującego się niedoboru natychmiast zmienił mieszkanie z panelami, niedawno rozdane bezpłatnie, w gorący towar. Trudne do zniesienia zadanie zmniejszenia deficytu w przeszłości zostało zastąpione całkiem wykonalnym zadaniem jego utrzymania, przede wszystkim na popularnym rynku mieszkaniowym w miastach.
Inercja tkwiąca w technice, w układzie relacji między uczestnikami budowy, w ich pamięci dziedzicznej, pasja obecnych szefów do rozszerzeń, fuzji, piramidalnych schematów są zachowane przez specjalne struktury, które unikają otwartości i konkurencji i przypominają „miękkie monopole”. które są całkowicie zgodne z przepisami antymonopolowymi. Mechanizm ten automatycznie zapobiega i skutecznie przeciwdziała pojawianiu się technologii, które od dawna są testowane w otaczającym nas świecie i dowiodły skuteczności technologii, takich jak na przykład oparte na wykorzystaniu drewna i jego pochodnych.
„Miękki monopol” tworzy niezawodny system kontroli rynku, czyniąc go „rynkiem sprzedawcy”, na którym sprzedaje się towary o często niepewnej jakości i niepewnych kosztach. Musisz kupować nie to, czego potrzebujesz, ale to, co masz. Nie dotyczy to jednak bogatych, dla których istnieje całkowicie wolny rynek, ani biednych, którzy nie mają z czym iść na jakikolwiek rynek.
Rynek sprzedający nie dąży do urozmaicenia i odnowienia, zmiana dekoru, łatwa stylizacja to maksymalne ustępstwo na rzecz kupującego, zaprojektowane tak, aby pozostawało niezmienione, aby maksymalnie wydłużyć żywotność jego produktu. Duży przedsiębiorca, który połączył się z samorządem miejskim, kształtując prawdziwą politykę mieszkaniową, okazuje się nie mniej twardym cenzorem niż państwo radzieckie. Najwygodniejszy dla niego jest brak zewnętrznych przeszkadzających wpływów, jakichkolwiek doktryn, pojęć, zasad, tj. rodzaj ideologicznej i intelektualnej próżni.
Kraj, który przez wiele dziesięcioleci przestrzegał najsurowszych przepisów państwowych, nagle się zmienił, porzucając od razu zarówno regulacje, jak i efektywny udział państwa. Po raz pierwszy od wielu lat radykalne zmiany w rządzie i gospodarce nie doprowadziły do rewizji podstaw polityki mieszkaniowej, nie poruszyły jednego z najbardziej drażliwych i popularnych w przeszłości tematów - tematyki miast. Wykonawca i deweloper, budowniczy i każdy przedsiębiorca, bez względu na to, jak bardzo są patriotami, nie rozwiążą problemu mieszkaniowego i to nie jest ich zadanie. Sytuację można naprawić jedynie poprzez powrót do dużego państwa z jego wyjątkową pionową rolą regulatora zdolnego do utrzymania równowagi interesów biznesu i obywateli.
jajaja… Ludzie i liczniki
To, jak dziś wygląda kwestia mieszkaniowa, nie jest łatwe do zrozumienia przy braku pomiarów, sondaży i badań, które są stale prowadzone w całym kraju według jednolitych metod. Brak wiedzy można tylko częściowo zrekompensować, działając na przykładzie tych, którzy zajmują się rozwiązywaniem zagadek i przywracaniem integralnego obrazu na podstawie prywatnych, niekompletnych i pośrednich danych, opierając się przede wszystkim na logice i zdrowym rozsądku. Te narzędzia są wystarczające, aby zbudować ogólny zarys tego, co się dzieje, z wyprzedzeniem rezygnując z roszczeń o wysoką dokładność.
Tego rodzaju prace można oprzeć na kilku podstawowych wskaźnikach, których wiarygodność potwierdza przede wszystkim częstość odniesień oraz obecność w różnych źródłach. Rozbieżność między danymi jest zmniejszana przez zastosowanie zaokrąglonych i średnich arytmetycznych wartości.
Pierwszym z tych wskaźników, który jest dość często przytaczany, choć robi szokujące wrażenie, jest liczba naszych współobywateli, którzy mają obiektywne i potwierdzone powody do niezadowolenia z warunków życia, jakości czy wielkości mieszkań, a częściej z obu. Jest ich około 70%, tj. około 100 milionów ludzi (lub 35 milionów rodzin).
Drugi, nie mniej niepokojący wskaźnik, charakteryzuje stan techniczny zasobu mieszkaniowego. Według szacunków Ministerstwa Budownictwa i władz samorządowych, oczywiście nie dążących do poprawy kryteriów jakościowych, połowa budynków mieszkalnych, nie wspominając o domach jednorodzinnych, przede wszystkim wiejskich, zalicza się do kategorii ratowniczych, zdewastowanych, wymagających remontu i naprawa o różnym stopniu złożoności.
Jeśli zaczniemy od średniej podaży w kraju wynoszącej 22 m² na osobę, to możemy mówić o półtora miliarda metrów kwadratowych, które są zasadniczo poniżej standardu. Stan tych liczników najwyraźniej uzupełnia inny poziom bezpieczeństwa, najprawdopodobniej poniżej średniej krajowej. Ciekawe, że przy przyjętym umownie współczynniku 15 m² na osobę liczba mieszkańców mieszkań o niskiej jakości zrównuje się z podaną wcześniej liczbą niezadowolonych, tj. około 100 mln (teoretycznie wśród niezadowolonych i potrzebujących mogą znaleźć się osoby mieszkające w relatywnie zamożnych, ale przeludnionych domach i mieszkaniach, w których na osobę przypada ok. 10 m2, jednak waga takiego mieszkania i odsetek osób tam mieszkających najwyraźniej nie jest tak wielka i mieści się w „granicach błędu statystycznego”).
Można przypuszczać, że połowa wszystkich rosyjskich mieszkań, które są relatywnie wysokiej jakości i zamożne, należy głównie do 30% lub 40-50 milionów zadowolonych, dobrze wyposażonych obywateli o wyższym poziomie bezpieczeństwa, około 30-40 m² / osoba. Druga połowa funduszu i prawie dwie trzecie mieszkającej tu ludności to obszar problemowy.
Rozwiązanie problemu mieszkaniowego tradycyjnie wiązało się z budową nowych mieszkań, których kubatury obliczane są bez większych trudności. Na przykład osiągnięcie poziomu podaży równego 30 m² na osobę będzie wymagało około półtora miliarda nowych „kwadratów”, co zajmie 10-15 lat, przy jednoczesnym utrzymaniu obecnego tempa wzrostu oddania do użytku. Jednocześnie stopniowe podejście do „sacrum”, zgodnie z odczuciami szefów, norma 15 m² / os. możliwe za 5-7 lat. Osiągnięcie średniej europejskiej oznacza podwojenie funduszu i odpowiednie ramy czasowe.
Jednak troskę o liczniki, które mają być dziś oddane do użytku, wyraźnie uzupełnia temat pogarszającej się jakości istniejących, budowanych od dawna mieszkań i domów. Ze sfery nowego budownictwa problemy, zainteresowania i akcenty stopniowo przesuwają się w kierunku odbudowy i naprawy, co nie jest łatwe, ale trzeba się do tego przyzwyczaić w związku z grożącym wzrostem wachlarza mieszkań niespełniających norm. Nie dbając o poziom jakości istniejącego funduszu, ruszaj dalej i zwiększaj wolumen nowej budowy kosztem trudnych do naprawy domów, tj. bez patrzenia w przeszłość jest równoznaczne z prowadzeniem wojny bez frontu domowego i rezerwy.
Niezbędnym warunkiem skutecznej, efektywnej i efektywnej polityki mieszkaniowej oraz prawidłowości podejmowanych decyzji jest celowanie, oparte na jasnym zrozumieniu każdego z niezadowolonych i potrzebujących mieszkania.
Rolą potrzebujących są duże i małe rodziny lub pojedyncze osoby. W jednym przypadku są to rodziny dążące do poprawy warunków życia, tj. posiadający pewien kapitał początkowy, „przestrzeń życiową”, oszczędności itp., a którzy chcą nabyć pewną „deltę”, która pozwala im natychmiast, poprzez przesiedlenie lub przesiedlenie, poprawić sytuację wszystkich członków rodziny. W innym przypadku są to rodziny zaczynające się od zera, bez lub po utracie kapitału startowego: młodzi ludzie, młode rodziny, przesiedleńcy wewnętrzni, imigranci, mieszkańcy domów w mało obiecujących wioskach, mieszkania w miastach jednoprzemysłowych i „hot spotach””. Sytuacja jest najłatwiejsza dla tych, którzy mają ochotę i potrafią skorzystać z kredytu hipotecznego w jego nowoczesnej formie. Do niedawna w tej grupie było 15% ludności kraju, czyli 15–20 mln osób, tj. część wypłacalna niezadowolonych, z oszczędnościami, stabilnymi i wysokimi dochodami, „podstawową przestrzenią życiową” itp.
Specjalna kategoria skupia ludzi stosunkowo wypłacalnych, z reguły aktywnych, ale ubogich - tych, którym obecny rynek nie oferuje odpowiedniego produktu. Dlatego opierają się nie tyle na hipotekach, ile na własnych mocnych stronach, niestandardowych rozwiązaniach, różnych formach samoorganizacji, takich jak spółdzielnie, „młodzieżowe zespoły mieszkaniowe”, które istniały w czasach sowieckich itp. Odsetek oczekujących na „demokratyczne kredyty hipoteczne” lub „quasi-hipoteki” ze spadkiem dochodów realnych może gwałtownie wzrosnąć, a nawet przekroczyć liczbę zwolenników tradycyjnych kredytów hipotecznych, oczywiście, jeśli państwo i biznes sprostają im w połowie drogi.
Obie powyższe grupy mogą obejmować potencjalnych i rzeczywistych mieszkańców komercyjnych mieszkań na wynajem, zarówno przystosowanych do dostawy, jak i specjalnie stworzonych. Chociaż „najemcy” w wielu całkiem zamożnych krajach często stanowią większość populacji, we współczesnej Rosji ich udział w dającej się przewidzieć przyszłości może sięgać nawet 20% (25–30 mln ludzi). Oznacza to, że około 40% rosyjskiej populacji, około 60 milionów potrzebujących, jest potencjalnie w stanie poprawić swoje warunki życia, zajmując się segmentem komercyjnym w różnych wersjach, z których wiele trzeba po prostu opracować od podstaw.
Spośród pozostałych 30-40 mln ubiegających się o mieszkania socjalne, które są przekazywane zarówno na własność, jak i na wynajem, najbardziej chronieni są „beneficjenci świadczeń, pracownicy państwowi”, urzędnicy państwowi, wojskowi, lekarze, nauczyciele i ich rodziny. Tuż za nimi są kombatanci, niepełnosprawni, sieroty, osoby z listy oczekujących, którym poszczęściło się do władz miejskich, uczestnicy programów państwowych, projektów specjalnych, osoby, które ucierpiały w wyniku wypadków i katastrof. 15–20% ogółu ludności, czyli 20 mln osób - to możliwe parametry tej grupy, niezależnie od realnej zdolności płatniczej, nie nastawionej na zakup domu.
Najbardziej problematyczna kategoria obejmuje osoby niewypłacalne, obojętne na kredyty hipoteczne i komercyjne zatrudnianie, niezdolne do aktywności i samoorganizacji, które stają się oczywistym obciążeniem dla władz lokalnych. To młodzi ludzie, którzy znaleźli się bez wsparcia starszych, młode rodziny, samotne matki, studenci, starzy ludzie, którzy nie mają wsparcia młodych ludzi i nie mają oszczędności, niepełnosprawni, wreszcie migranci i specjalna grupa bezrobotni i defaworyzowani społecznie, m.in. skłonny do dziwnych zachowań. Zgodnie z powyższymi przesłankami praktycznie nie ma podstaw prawnych do zapewniania darmowych mieszkań, a losy ludzi są całkowicie zależne od możliwości i dyspozycji władz lokalnych. Liczebność tej grupy może sięgać 15–20% ogółu ludności kraju (ok. 20 mln). Jeśli nie postawisz sobie za cel powrotu tych ludzi do społeczeństwa i gospodarki, które pilnie potrzebują rąk i głów, to prawdopodobieństwo zachowania tej kategorii potrzebujących jest bardzo wysokie.
Szereg mieszkań socjalnych wymaganych dla dwóch grup wnioskodawców wymienionych powyżej, w przybliżeniu równej liczbie, może stanowić około jednej czwartej całkowitego zasobu krajowego.
Strony: 123
