Publikujemy artykuł autorów projektu „VIVA-Lefortowo”, studentów programu NLTR, którzy zaabsorbowani tematem połączyli się po studiach w grupie „Team 123” i kontynuowali pracę. Istotą projektu jest propozycja zintegrowanego zagospodarowania części dzielnicy Lefortowo, która jest dziś przeciążona nieczynnymi strefami przemysłowymi i charakteryzuje się niską jakością środowiska miejskiego. W artykule członkowie grupy omawiają możliwość stworzenia bulwaru dla pieszych między Hammer and Sickle, który Don-Stroy planuje przekształcić w kompleks mieszkaniowy Symbol, centrum biurowe CROC i nabrzeże Yauza do 2025–2026 r. Taki bulwar pozwoliłby na przejście z autostrady Entuziastov przez dawny Młot i Sierp do zrekonstruowanej fabryki Kristall, osiedla Stroganowa Yauz i dalej wzdłuż Mostu Celnego na drugą stronę rzeki do ulicy Niżniaja Syromyatnicheskaya i Artplay. W międzyczasie Don-Stroy zaprezentował na publicznych przesłuchaniach w kwietniu 2015 r. Dostosowany projekt, który różni się od zwycięskiego, w którym nie ma osi dla pieszych w miejscu linii kolejowej, a wewnętrzny bulwar kończy się wewnątrz osiedla Symbol, bez wychodzenia miasto.
Przypominamy, że pierwsze miejsce w rankingu jury za koncepcję przebudowy Hammer and Sickle zajął projekt MVRDV, ale potem decyzją dewelopera projekt LDA został uznany za zwycięzcę.
Poniżej artykuł autorów projektu badawczego. ***
W ramach programu edukacyjnego „Nowi Liderzy Rozwoju Terytorialnego” NLTR (program jest organizowany przez MARSH i RANEPA) badaliśmy obszar miejski będący częścią powiatu Lefortowo. Absolwenci, którym losy regionu nie są najbardziej obojętne, zorganizowali się w grupie Team 123, która kontynuuje prace nad projektem VIVA-Lefortovo. Zidentyfikowaliśmy kilka miejsc, których przekształcenie mogłoby w znaczący sposób przyczynić się do rozwoju infrastruktury dzielnicy i zwiększenia komfortu życia obecnych i przyszłych mieszkańców, niektóre z tych propozycji przynoszą wymierne korzyści miastu.
Na przykładzie naszej pracy chcielibyśmy pokazać szereg zagadnień urbanistycznych, zwrócić uwagę na kwestie, które często wypadają z pola widzenia przy realizacji projektów na podobnych terenach:
- Dlaczego łączność terytoriów na poziomie lokalnym wymyka się z pola widzenia projektanta?
- W jaki sposób dawne strefy przemysłowe mogą organicznie wpasować się w istniejący kontekst miejski?
- Dlaczego ogólna jakość środowiska miejskiego jest na niskim poziomie?
- jako gospodarka miasta, m.in. czy kwota podstawy opodatkowania jest powiązana z kontekstem miejskim?
W naszym artykule nie będziemy zagłębiać się w teoretyczne aspekty problemu, ale postaramy się na konkretnym przykładzie pokazać, jakie mechanizmy i jaka logika uczestników rozwoju kształtują nasze miasto nie zawsze najlepiej.
Rozważymy fragment miasta między rzeką Yauza, autostradą Entuziastov, ulicą Krasnokazarmennaya. To właśnie ten odcinek wyznaczamy jako terytorium VIVA-Lefortowo, dla tego odcinka proponujemy główne przekształcenia.
Teren ten wyróżnia się przeciążeniem dawnymi strefami przemysłowymi, które nie pełnią już funkcji produkcyjnych, jakość środowiska i otoczenia jest na niskim poziomie, jest wiele pustych opuszczonych terenów. Jednocześnie terytorium posiada znaczące zasoby dla jakościowo nowej zabudowy: obecność znaczących zabytków w dobrym stanie, bliskość rzeki i szeroka gama terenów zielonych, bliskość centrum i węzłów komunikacyjnych. Na uwagę zasługuje zainteresowanie biznesu i deweloperów rozwojem serwisu: czterech głównych graczy wyraziło zainteresowanie obiektami na stronie.
Widać już echa przyszłych zmian: zakład Kristall przekształca się w klaster artystyczny, teren fabryki Hammer and Sickle przygotowuje się pod zabudowę mieszkaniową, Morton Group of Companies rozpoczęła sprzedaż mieszkań w kompleksie mieszkaniowym na terenie dawna fabryka Almaz-Antey.
Przyjrzyjmy się bliżej projektowi osiedla Symbol, który Don-Stroy zaproponował do realizacji na terenie dawnych zakładów Serp i Molot, jako dominujący iw dłuższej perspektywie znacząco wpływający na rozwój tego obszaru. Dyskusje nad tym projektem rozpoczęły się w 2012 roku, w wyniku czego miasto zaproponowało deweloperowi przeprowadzenie międzynarodowego konkursu na opracowanie koncepcji architektoniczno-urbanistycznej zagospodarowania terenu zakładu. Celem konkursu jest „wybór koncepcji architektoniczno-urbanistycznych dla stworzenia wielofunkcyjnej jednostki miejskiej z rozwiniętą infrastrukturą, wkomponowanej w tkankę miejską i spełniającej wymogi zrównoważonego rozwoju środowiska”.
Zgodnie z wynikami konkursu zaprezentowano pięć projektów, poniżej przedstawiamy schematy ich realizacji. Cztery z tych projektów utrzymują ciąg pieszy wzdłuż dawnych torów kolejowych. To oczywiste rozwiązanie, ponieważ zapewnia komunikację między dzielnicami, zapewnia przyszłym mieszkańcom bezpośredni dostęp do rzeki Yauza, a także bezpośredni dostęp do miejsc kulturalnych w okolicy: osiedla Stroganowa, klastra Crystal art, kompleksu hydroelektrycznego Syromyatnichesky z przyległym parkiem, Terytorium gry Artplay.
W każdym z projektów tory kolejowe zapisywane są jako osie dla pieszych.
W przypadku projektu zgłoszonego do akceptacji zapada decyzja o usunięciu tego połączenia na terenie budynku i wybudowaniu w miejscu torów kwartału mieszkalnego. Takie rozwiązanie wyklucza możliwość wykorzystania istniejących przesłanek zagospodarowania terenu, a raczej działa na izolację od panującego kontekstu miejskiego.
Można przypuszczać, że taka decyzja dewelopera wynika z okolic
terytorium nie odpowiada pożądanemu poziomowi przyszłego rozwoju - klasie biznes. Każdy deweloper jest przede wszystkim zainteresowany osiągnięciem zysku i wcale nie jest zobowiązany do uszlachetniania rozległego terytorium sąsiadującego z jego witryną.
Propozycja zespołu 123 to zachowanie istniejącego toru, stworzenie jednego połączenia dla pieszych „Malutki Bulwar”, które odbędzie się na terenie dawnego
tory kolejowe. Nowy bulwar połączy jednocześnie kilka bloków dzielnicy i zapewni bezpośredni dostęp do wału. ***
Jednak miasto skorzystałoby właśnie na tych projektach, które organicznie wpisują się w kontekst miejski. Realizacja projektu wykluczającego takie więzi grozi Moskwie jeszcze bardziej rozdrobnionymi kwartałami, co znacznie osłabi więzi synergiczne. W tym projekcie dostęp pieszych do centrów atrakcyjności obszaru (nasyp, Kristallu, Artplay itp.) Jest utrudniony. Wybrany schemat zagospodarowania stymuluje ruch samochodowy, potęgując napięcia komunikacyjne na tym obszarze.
Osobno chcielibyśmy omówić aspekt ekonomiczny takich decyzji dla miasta. Na przykładzie tego terenu zdecydowaliśmy się rozważyć możliwości rozwoju gospodarki powiatu przy realizacji dwóch scenariuszy: przy zachowaniu istniejącej sytuacji oraz przy organizacji nowego bulwaru pieszego w miejsce torów kolejowych.
Przeanalizowaliśmy odcinek drogi od ulicy. Szyb Zolotorozhsky do zakładu Kristall. To miejsce jest teraz opuszczone, używane głównie przez marginalnych mieszkańców, ponieważ jest ledwo zauważalne dla patroli. Jednocześnie piesi zmuszeni są do korzystania z tego odcinka linii kolejowej jako skrzyżowania ulic Wołochaevskaya i Zolotorozhsky Val. Połączeń między głównymi ulicami dzielnicy jest bardzo niewiele, a obecnie ludzie poruszają się nawet po tak nieodpowiedniej ścieżce. Odcinki wzdłuż torów wyglądają na opuszczone i niewykorzystane. Wyjątkiem jest teren firmy CROC, który sąsiaduje z torami, ale firma odgrodziła się od torów jak najbardziej wysokim płotem z drutu kolczastego.
Jeśli przeanalizujemy podstawę opodatkowania pobranego z sąsiednich terenów, wynosi ona około 50-70 mln rubli. rocznie (obliczenie oparto na podatku gruntowym i podatku od nieruchomości). Przeważająca część tej kwoty przypada na centrum biurowe firmy CROC. Reszta sąsiednich terytoriów praktycznie nie przynosi miastu pieniędzy, bo są z uwagi na oznaczenie terenem przemysłowym, tj. ich wartość katastralna jest 4,5 razy niższa niż wartość gruntów z przeznaczeniem np. na handel.
Ponadto budynki na terenach sąsiednich nie są uwzględniane na liście obiektów, dla których naliczany jest podatek od nieruchomości. Z tej analizy wnioskujemy: jeśli miasto potrafi umiejętnie stymulować przenoszenie gruntów do ważnych społecznie funkcji, zwłaszcza na terenach podatnych na takie zmiany, to
może znacznie zwiększyć dochody z tych ziem.
Teren wzdłuż torów kolejowych ma duży potencjał dla takich miejsc
rekonstrukcja. Jednocześnie potencjał znacznie wzrośnie, jeśli
bezpośrednie połączenie z przyszłą dzielnicą mieszkaniową. W tym przypadku prognozowany pobór podatków z terenów przyległych może wzrosnąć do 160-200 mln rubli, czyli 3-4 razy więcej niż obecna sytuacja.
Tym samym, oprócz bezpośredniego efektu ekonomicznego, miasto pozbyłoby się jednego z nieestetycznych miejsc w dzielnicy, przekształcając je w centrum atrakcyjności, deptak, połączenie z rzeką, zielony wał, dostęp do Centra sztuki Crystal i Artplay. Proponujemy nazwać nowy bulwar „Małym Bulwarem”, przypominając pod tą nazwą, że siedziba KROK-u i piekarnia sąsiadują z torami kolejowymi.
Deweloper, gdyby ta propozycja został wdrożony, również odniósłby znaczące korzyści: nowy bulwar działa na rzecz wyrównania środowiska, czyniąc go bardziej atrakcyjnym i bezpieczniejszym dla przyszłych mieszkańców. Zadbany bulwar, dający dostęp do rzeki i obiektów twórczej aktywności, jest bardziej wymownym przejawem dobrego samopoczucia otoczenia niż kolaże fotograficzne w folderach reklamowych. Ponadto mamy pewność, że takie decyzje wpływają na koszt samych mieszkań w powstających osiedlach.
W ramach naszego projektu, w celu promocji proponowanych rozwiązań, aktywnie kontaktujemy się z władzami i użytkownikami gruntów na działkach, na których proponujemy zmiany. Wdrożenie takich rozwiązań nie jest możliwe bez nawiązania interakcji między określonymi uczestnikami. Zgodnie z naszym założeniem wiele problemów w mieście można by rozwiązać poprzez realizację projektów skoncentrowanych na zasobach i potencjale miasta, ustalonym już kontekście miejskim oraz tworzeniu synergicznych więzi.
Na przykładzie projektu VIVA-Lefortovo chcielibyśmy zaproponować i wdrożyć nowe podejście do rozwiązywania problemów miejskich, z naciskiem na maksymalizację potencjału terytorium ukształtowanego naturalnie, z podstawowym naciskiem na powiązanie terytoriów. ***
Udane analogi na świecie do transformacji torów kolejowych:
High Line Park, Nowy Jork
Dawna Linia Kolejowa została przekształcona w park, który stał się nowym punktem
atrakcja miasta. Dzięki tej przemianie okazało się, że ożywił depresję
terytorium miasta, z którego wycofano produkcję przemysłową. Miejski smog
przyciągnąć inwestorów, biznes, nowych mieszkańców do okolicznych terenów.
Szacowany napływ dodatkowych inwestycji w tym obszarze oszacowano na 4 miliardy dolarów, rzeczywisty wzrost ściągalności podatku od nieruchomości w skali roku wzrósł o 100 milionów dolarów, co zwróciło już koszty stworzenia parku. Więcej>
Good's Line, Sydney
Projekt przekształcenia opuszczonego obszaru i torów kolejowych w ciąg dla pieszych. Ścieżka stała się atrakcją dla mieszczan, turystów, studentów pobliskich uczelni. Realizacja projektu stała się możliwa po zawiązaniu partnerstw pomiędzy sześcioma właścicielami sąsiednich gruntów, władzami i organizacjami publicznymi. Obiekt został oddany niecały rok temu, ale już pobudził rozwój biznesu na sąsiednich terenach, a także znacząco wpłynął na popyt i koszt mieszkań w okolicy. Szczegóły 1 i 2.
Zespół 123 pracował nad artykułem:
Marina Reingold - kierownik projektu.
Doświadczenie w zakresie rozwoju biznesu, rozwoju sieci partnerskich, uruchamiania nowych obszarów biznesowych.
Anna Kasatkina jest analitykiem projektów.
Doświadczenie w doradztwie w zakresie nieruchomości, wycenach przedsiębiorstw.
Ulyana Pyankova jest socjologiem projektu.
Doświadczenie w zakresie badań socjologicznych, prowadzenia kampanii wyborczych.
Architektem projektu jest Oleg Raspopov.
Doświadczenie w architekturze i projektowaniu. Kurator konkursu na opracowanie koncepcji parku „Patriota”, kurator szkoły „Podstawy architektonicznej przyszłości”
Wyobrażanie sobie:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publikacje deweloperów.
