Konferencja poświęcona problematyce budowy niskich zespołów mieszkaniowych odbyła się 12 kwietnia w hotelu Radisson Royal. Publikujemy wideo z przemówienia architekta, szefa biura projektowego UNK Yuliya Borisova, a także przedstawicieli firm deweloperskich: Natalii Shataliny z MIEL-Novostroek i Raisy Manashirovej z SDI Group.
Julij Borysow przedstawił na konferencji propozycję wprowadzenia systemu „konstruktor” - zestawu kilku typowych rozwiązań planowania, elewacji i ogólnego układu. Ich różne kombinacje będą w stanie zapewnić niemal indywidualne opcje dla każdego mieszkania, obniżając o połowę koszty.
***
Yuliy Borisov o niskich budynkach
tekst mowy
„To trochę dziwne, usłyszeć od architekta JAK zrobić małą wioskę. Zapytania kierowane do naszego biura pokazują, że projekty o niskiej zabudowie przeżywają obecnie gwałtowny wzrost. Ułatwia to kilka czynników naraz:
- pojawia się dość poważna bariera administracyjna. Istnieje pewne moratorium nie tylko w regionie moskiewskim, ale także w innych miastach na budowę 12-piętrowych budynków na warunkowo wiejskim obszarze. To, odpowiednio, w sposób administracyjny zmusza programistów do przeformatowania swoich projektów;
- moim zdaniem komfort 12-kondygnacyjnych budynków jest już u szczytu. Nawet jeśli wykonamy domy panelowe lub monolityczne z ulepszonymi wykończeniami, wysokimi parterami, dodamy przedszkola itp., To w zasadzie ta nowa obudowa nie będzie się niczym różnić od domów zbudowanych 50 lat temu. Całe światowe doświadczenie sugeruje, że segment niskiej zabudowy jest wygodny dla mieszkańca. Ponieważ z jednej strony jest to bliskość terenu, z drugiej tworzy pewną wspólnotę, a po trzecie są to mieszkania, które będą dłużej płynne niż wielokondygnacyjne.
Dane z Grupy Metrium pokazują, że udział budownictwa niskopodłogowego nabiera tempa. W 2011 r. Jego udział wynosił 10%, teraz powoli rośnie i zakłada się, że do 2018 r. Zajmie 50%. Z naszej strony obserwujemy wzrost zamówień specjalnie na niskopiętrowe konstrukcje z regionów - Władywostoku, Woroneża, Uralu itp.
Wracając do pytania „Jak sprawić, by projekt się udał?” Daję bardzo prostą radę: potrzebujesz dobrego przepisu, dobrych składników, sprzętu kuchennego i samego szefa kuchni. Zawsze mówię kolegom, partnerom i klientom, że jest koc, który zwykle ciągną 4 osoby. To administracja warunkowa (niektóre z naszych ograniczeń), wykonawca (mówimy nie tylko o wykonawcy, ale także o możliwościach kompleksu budowlanego), to projektanci i sam klient. Jeśli jedna ze stron będzie mocno ciągnąć (bardzo profesjonalnie), na kocu pojawi się zagniecenie i produkt będzie zły. Dlatego jeśli jesteś wysokiej jakości programistą, ale na poziomie rosyjskim Norman Foster raczej ci nie pomoże. Ale jednocześnie regionalny instytut wzornictwa zrujnuje projekt. Każdy powinien mieć ten sam poziom, mentalność, a co najważniejsze - podejście i cele. Limity obejmują budżet i ramy czasowe. Koszt wysokiej klasy architektów, którzy mają doświadczenie, zrozumienie, jaki produkt ma wyglądać, to 6-9% całkowitego budżetu, koszt przeciętnego projektanta to 4-5%.
Największym wyzwaniem przy tworzeniu wysokiej jakości produktu jest czas. Aby stworzyć wyjątkowy, spełniający założenia produkt wysokiej jakości, potrzeba średnio: koncepcja - 4 miesiące, etap P i „praca” - 8 miesięcy, budowa trwa 24 miesiące. Są to warunki, które pozwalają naszemu biuru i współpracownikom stworzyć dobry produkt. Często programiści proszą o przyspieszenie tego procesu, co czasami prowadzi do zwiększenia budżetu. I jest to ważne, aby być tego świadomym. Doświadczenie związane z ograniczaniem budżetu i terminów prowadzi do tego, że wielu klientów jest gotowych do konsumpcji produktu, który nie jest do końca wyjątkowy.
Kiedyś N. S. Chruszczow zdecydował, że każda rodzina z mieszkań komunalnych musi przyjść do oddzielnego mieszkania. W ten sposób pojawił się program budownictwa przemysłowego. Pozwoliła na rozwiązanie problemu. Dobre czy złe to drugie pytanie. Ale możliwość stworzenia produktu masowego, który w tamtym czasie spełniał cechy komfortu, została rozwiązana.
Teraz, jeśli sytuacja gospodarcza się poprawi, w Nowej Moskwie nastąpi „eksplozja” budowlana. A moim zdaniem po prostu nie ma wystarczającej liczby architektów, aby zapewnić rozwój za pomocą unikatowych obiektów.
Istnieją 2 możliwe wyjścia z tej sytuacji: albo gwałtownie wzrośnie koszt, albo pojawią się projekty niskiej jakości. Aby tego uniknąć, tworzymy teraz coś w rodzaju „konstruktora”. Jego głównymi elementami są rozwiązania planistyczne, rozwiązania elewacyjne i rozwiązania urbanistyczne. Sami obliczyliśmy, że jeśli w każdym z tych elementów wykonanych zostanie 5 typów, to otrzymamy 3 do piątej potęgi, a to jest 243 opcje. Rozumiesz, że jest to już dość wyjątkowe rozwiązanie.
Co to robi, pytasz? Taki system projektowania pozwala na optymalizację kosztów nawet do 50%, najważniejszy jest czas projektowania do 60%. Jeśli otrzymasz gotowy pakiet, to z pomocą autorów lub lokalnych projektantów dostosowujesz fundamenty i przystępujesz do budowy.
Wszyscy staramy się unikać ryzyka, nikt nie chce eksperymentować. Jeśli gdzieś rozwiązania elewacyjne zostały już przetestowane i są recenzje, w tym eksploatacja, pozwala to uniknąć ryzyka i reklamacji ze strony kupujących. Nikt nie chce robić fajnego projektu, a potem „ograniczać” gospodarkę gwarancjami.
„Konstruktor” pozwala na wstępnym etapie przeprowadzić badanie preferencji grupy docelowej i określić koszt budowy.”
Julij Borysow szczegółowo opowiedział o ukończonym projekcie UNK -
Kompleks mieszkaniowy „Dzielnica holenderska” w Ivanteevka. Projekt powstał w warunkach poważnych ograniczeń urbanistycznych. Architekci zastosowali zabudowę liniową, przy czym udało im się uzyskać zarówno „podwórka bez samochodów”, jak i dość komfortowe środowisko dla mieszkańców. Kwartał wykorzystywał format 4+ - czterokondygnacyjne domy z poddaszami użytkowymi. Na elewacjach tynk z syntetycznej wełny mineralnej łączy się z wykończeniem z cegły klinkierowej.
***
Raisa Manashirova, Dyrektor handlowy SDI Group, dewelopera Akkordu. Smart-kwartał”, sformułował główne cechy projektu w niskiej zabudowie, które pomogą deweloperowi stworzyć produkt, na który jest popyt na rynku.
podsumowanie wystąpienia:
„Jednym z głównych warunków powodzenia projektu jest dostępność komunikacyjna, nabywcy mieszkań w„ niskich budynkach”budowanych poza obwodnicą Moskwy przede wszystkim zwracają uwagę na to kryterium. Kupujący zaczęli zwracać szczególną uwagę na koncepcję architektoniczną terenów mieszkalnych. Percepcja wzrokowa to początek znajomości ludzi z ich przyszłym domem.
O ile wcześniejsze uruchomienie infrastruktury z reguły planowano wraz z oddaniem do użytku drugiego i trzeciego etapu, to obecne warunki narzucają inne podejście. Wysłuchawszy życzeń klientów, zrewidowaliśmy plan zagospodarowania terenów tak, aby przyszłym mieszkańcom I etapu zapewnić niezbędną infrastrukturę od momentu przyjazdu - przedszkole i galeria handlowa zostaną już oddane do użytku. z pierwszymi czterema domami, a następnie szkołą, po kolei swoje podwoje w kompleksie otworzy poliklinika, FOK z basenem i innymi udogodnieniami istotnymi dla komfortu.
Ponadto około 30% klientów, którzy kupili już mieszkania w osiedlu, wyraziło chęć zainwestowania w powierzchnie komercyjne, rozwijając własny biznes w niewielkiej odległości od miejsca zamieszkania.
Systemy alarmowe, kontrola obwodu terytorialnego i systemy inteligentnych domów, które wraz z rozwojem technologii stały się dostępne w segmencie masowym, a także obecność wind w niskich kompleksach odpowiadają wyobrażeniom kupujących o komfortowym środowisku życia, formie zaufanie do projektu i jego pozytywny wizerunek.”
