Przepisy i kody miast to narzędzia znane architektom na całym świecie, ale nie w Rosji. Norma, zgodnie z którą zasady gry w terenie miejskim są z góry ustalane i nie zmieniają się w trakcie jej trwania, zaczęła być wprowadzana w życie w Europie i Ameryce Północnej już w XIX - na początku XX wieku. Do tej pory osiągnął niespotykane dotąd wyżyny, z jednej strony zdolność urbanistów do opisania słowami i liczbami cech niemal każdego rozwiązania architektonicznego poprzez ograniczenia parametrów budynku, które mają być objęte przepisami; Z drugiej strony architekci zostali również przeszkoleni, aby jak najlepiej wykorzystać dostarczoną strukturę. Wynik każdego konkursu urbanistycznego jest natychmiast opisywany w postaci „przegród zewnętrznych” i nawet jeśli architekt projektu zmienia projekt lub inne firmy architektoniczne są zaangażowane w realizację, rozwiązanie w zakresie planowania przestrzennego zatwierdzone przez jury pozostaje. W różnych miastach przepisy nakładają mniej lub bardziej rygorystyczne przepisy, w Stanach Zjednoczonych coraz częściej stosuje się inteligentne kody, elastycznie łączące charakterystykę budynku z lokalizacją działki w mieście.
Jeśli chodzi o nasz kraj, przepisy dla naszych architektów pozostają czymś niezrozumiałym, nieprzyjemnym i ograniczającym ramy fantazji. Oczywiście architektów wspierają deweloperzy, dla których przepisy ograniczają wysokość zysku. Chociaż miejsce przepisów w systemie regulacji urbanistycznej wyznacza kodeks urbanistyczny Rosji, to w prawie wszystkich miastach są one tak napisane, że de facto niczego nie regulują. Jest nam łatwiej, jesteśmy przyzwyczajeni do nie ustalania reguł z góry, ale do uzgadniania ich już w trakcie pracy z tymi, którzy „karmią”.
Z republik byłego Związku Radzieckiego dziś tylko kraje bałtyckie wprowadziły system regulacji urbanistycznych, który jest znany Europejczykom. Raczej po prostu przywrócili tam przepisy swoich przepisów budowlanych z okresu przedsowieckiego. Tym samym Ryga powróciła do prostych przepisów z początku XX wieku, zgodnie z którymi budynek nie może być wyższy niż szerokość ulicy, przy której stoi - pozwala to stworzyć ludzką budowlę w skali ludzkiej.
Zaskakujące jest to, że w Rosji, mimo że niewielu projektantów zna współczesne zasady regulacji urbanistycznej, to właśnie architekci zainicjowali pierwsze projekty opracowane w z góry określonych ramach przestrzennych. Być może najbardziej znanym przykładem jest odbudowa Ostożenki z inicjatywy i zgodnie z koncepcją urbanistyczną Aleksandra Skokana, Andrieja Gniezdiłowa i Raisa Baisheva.
Jak wiadomo, obszar Ostożenki przez cały okres sowiecki pozostawał obszarem, na którym w ogóle nie prowadzono żadnej nowej budowy. Wynikało to z faktu, że zgodnie ze stalinowskim planem odbudowy Moskwy zamiast wąskiej i zakrzywionej Ostożenki miała zostać położona szeroka aleja biegnąca od Parku Gorkiego do Pałacu Sowietów, zabudowana uroczystymi zespołami. i planowano wyburzyć wszystkie niskie budynki pasów Ostożenki. Decyzja ta została przełożona z planu generalnego na plan generalny, ale nawet potężne państwo radzieckie nie miało siły, aby przeprowadzić przesiedlenie i rozbiórkę na dużą skalę.
I tak się złożyło, że ani drapacze chmur Stalina, ani różowe ceglane domy Breżniewa nie pojawiły się w tej okolicy. W latach 80. ostatecznie zarzucono perspektywę i zdecydowano się na budowę domów na tym terenie, które miałyby zajmować się sprawami Rady Ministrów ZSRR. O zaprojektowanie poproszono Moskiewski Instytut Architektury, w którym zebrano zespół, który później przekształcił się w biuro Ostozhenka. Opracowany przez nich projekt bardzo różnił się od tradycyjnych, szczegółowych planów planowania w tamtych czasach, opierał się na modnych wówczas ideach „podejścia środowiskowego”, które do tej pory prawie nigdy nie były realizowane w prawdziwych pracach urbanistycznych, pozostawiając wiele genialnych teoretyków. Pod względem koncepcyjnym projekt był niezwykle podobny do planu generalnego Berlina autorstwa Hansa Stiemanna, który był opracowywany mniej więcej w tym samym czasie. Architekci, zdaniem Aleksandra Skokana, postawili sobie za zadanie odtworzenie historycznego środowiska miejskiego, czyli nie odrestaurowanie rezydencji czy budowę nowych obiektów o podobnych gabarytach, ale odtworzenie tkanki urbanistycznej dzielnicy [1]. Chociaż zgodnie z tradycją sowiecką formalnie nie ustalono żadnych przepisów, projekty deweloperskie były początkowo koordynowane z Ostożenką i przestrzegane były ogólne zasady projektu, które przewidywały budowę nie wyższą niż istniejąca zabudowa.
Od początku XXI wieku w dzielnicy zaczęły pojawiać się budynki, budowane przez znakomitych moskiewskich architektów - Siergieja Skuratowa, Jurija Grigoriana. W pewnym momencie naprawdę pojawiło się tutaj wyjątkowe środowisko dla Moskwy, kiedy historyczne domy pokojowo współistniały z nowoczesnymi budynkami.
Ale wysoka jakość środowiska oraz bliskość sąsiedztwa do Kremla były okrutnym żartem na Ostożence: okolica stała się niezwykle prestiżowa, a ceny nieruchomości w niej szybko poszybowały w górę do niebotycznych szczytów. Tym samym wzbudził zainteresowanie czołowych moskiewskich deweloperów, którzy do tej pory nie wykazywali zainteresowania bardziej niż skromnymi i kosztownymi dla rozbiórki i przesiedleniami projektami deweloperskimi w tym starym zakątku Moskwy. Okazało się, że delikatne podejście do ochrony środowiska przy jednoczesnej poprawie jego jakości wielokrotnie zwiększało kapitalizację tutejszych nieruchomości, ale wynikająca z tego nadpobudliwość inwestycyjna nie sprzyjała terenowi. Ponieważ ograniczenia wysokości nie były ustalane w prawnie obowiązujących dokumentach, ich przestrzeganie było monitorowane tylko w trybie ręcznym, podczas koordynowania projektów. I jak zwykle, hak lub oszustwo, deweloperzy zaczęli próbować zwiększać liczbę kondygnacji, zwiększając wydajność sprzedawanych powierzchni. Jako pierwszy ponad sąsiadów wzniósł się budynek szkoły im. Galiny Wiszniewskiej, a takich „wystających” domów jest już kilkanaście, choć „wieżowców” jeszcze nie ma. Drugą negatywną konsekwencją „boomu inwestycyjnego” jest to, że zaczęli kupować mieszkania nie po to, by w nich zamieszkać, ale przede wszystkim w celu zainwestowania pieniędzy w szybko drożejące nieruchomości. Mieszkańcy zaczęli znikać z terenu, dziś jest znacznie więcej strażników niż pieszych. Nikt nie zajął się w porę społecznymi aspektami projektu i nadal nie ma doświadczenia w projektowaniu społecznym terytoriów w Rosji. Wreszcie, ze względu na zysk, zaczęli wyburzać nie tylko zrujnowane domy, ale także zabytkowe budynki, które w rzeczywistości tworzyły środowisko Ostożenki.
W rezultacie Ostozhenka zniszczy się dzisiaj. Z doświadczeń związanych z jej rozwojem można wyciągnąć kilka ważnych wniosków. Po pierwsze, przepisy działają tylko wtedy, gdy są prawnie wiążące. Jest do tego cała podstawa prawna, porozmawiamy o tym nieco później. Jeśli ograniczenia zostaną ustanowione tylko w dobrej intencji, zawsze znajdą się chętni do ich naruszenia. Drugi wniosek: nie wystarczy ujednolicić tylko rzeczywiste parametry budynków, konieczne jest ukształtowanie zróżnicowanego społecznie środowiska, wykorzystując do tego m.in. przepisy i standardy urbanistyczne. Konieczne jest również prawne zabezpieczenie najcenniejszych budynków przed ewentualną rozbiórką.
[1] Anna Martovitskaya. Alexander Skokan: „Konstrukcja architektoniczna zawsze wyrasta z miejsca” // archi.ru, 2.04.2012. URL:
