Maria Melnikova, urbanistka i badaczka w Berlińskim Centrum Kompetencji ds. Dużych Obszarów Mieszkaniowych, „Nie tylko panele: niemieckie doświadczenia na terenach masowego zamieszkania” jest dostępna do pobrania na jej oficjalnej stronie internetowej masshousing.ru.
Internetowa prezentacja i dyskusja na temat książki, zorganizowana przez Wyższą Szkołę Ekonomiczną, odbędzie się 16 grudnia 2020 r. O godzinie 19:00. Szczegóły tutaj.
W NRD udział sprywatyzowanych mieszkań (3,5%) jest bardzo niski, ponieważ tylko indywidualni najemcy chcieli kupić swoje mieszkania po remoncie po cenie 1000 € za 1m² lub więcej. (BENN, 2007, s. 29).
Mniej więcej w tym samym czasie powstały domy z epoki budownictwa masowego. Dlatego konieczne jest jednoczesne przywracanie stanu technicznego wielu budynków. To jedno z najbardziej ambitnych i najtrudniejszych zadań w organizacji dalszego zagospodarowania terenów masowej zabudowy mieszkaniowej.
Specyfika Niemiec polega na tym, że większość funduszu w obszarach panelowych należy do dużych właścicieli (spółdzielnie mieszkaniowe, spółdzielnie). Upraszcza to organizację procesu odnowienia funduszu. Zamiast wspólnoty właścicieli jeden podmiot działa z reguły stabilnie finansowo. Ale w Niemczech istnieje inna praktyka modernizacji budynków - odbudowa zasobów mieszkaniowych w zabytkowych dzielnicach, gdzie mieszkania w wielu budynkach są własnością osób prywatnych. Aby pracować z takimi terytoriami, na poziomie legislacyjnym stworzono schemat pracy z procesami odbudowy - terytorium sanitarne (niem. Sanierungsgebiet) i agencja rehabilitacji (niem. Sanierungsträger). To doświadczenie może być interesujące dla Rosji.
Zachowanie i modernizacja krajowego zasobu mieszkaniowego to jedno z głównych zadań rozwoju niemieckiej gospodarki narodowej. Za zasoby mieszkaniowe odpowiadają nie tylko właściciele, ważną rolę odgrywa również państwo. Stwarza warunki, w których właściciele mogą skutecznie działać na rzecz poprawy stanu technicznego swoich budynków.
Zachowanie i modernizacja zasobów mieszkaniowych to jeden z głównych tematów przy opracowywaniu koncepcji urbanistycznych. Dla władz miasta to zadanie często jest ważniejsze niż nowe budownictwo, ponieważ wskaźniki oddania zasobów mieszkaniowych z reguły nigdy nie przekraczają 1% mieszkań istniejących w mieście.
KfW, Federalny Bank Rozwoju Niemiec, odgrywa ważną rolę w modernizacji energetycznej budynków. Od 1990 roku bank zainwestował około 68 miliardów euro w zasoby mieszkaniowe NRD. Pozwoliło to właścicielom (spółdzielniom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym, wspólnotom mieszkańców) wyremontować ponad 65% zasobów mieszkaniowych, które składały się głównie z domów panelowych.
„Nie jesteśmy wystarczająco bogaci, aby żyć w zasobach mieszkaniowych niskiej jakości”
W zjednoczonych Niemczech socjalistyczny zasób mieszkaniowy uznano za „niedokończony”. Przede wszystkim dlatego, że brakowało mu warstwy izolacji na elewacji. Ze względu na ciągły wpływ opadów atmosferycznych na ściany zewnętrzne stan techniczny konstrukcji wsporczych uległ pogorszeniu. Stało się to uzasadnieniem dla szybkiej i zakrojonej na szeroką skalę reorganizacji.
Według projektu BEEN, budynki panelowe mogą zmniejszyć pierwotną energię cieplną o 40–50% (BEEN, 2007). Podczas przebudowy funduszu panelowego w Berlinie udało się osiągnąć wskaźnik 60 kWh energii pierwotnej na m2. m powierzchni mieszkalnej rocznie, czyli ponad dwukrotnie mniej niż średnio w Berlinie (148 kWh na mkw. rocznie).
Niemcy stały się liderem w skali remontów mieszkań wśród krajów Europy Wschodniej, ponieważ miały najlepszy stosunek kosztów mieszkań i mediów do dochodów ludności. Według IWO Housing Initiative for Eastern Europe wskaźnik renowacji budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej sięga dziś 85% (IWO, 2018).
Renowacja budynków w Berlinie
Dzielnice na obrzeżach Berlina były pierwszymi terytoriami w NRD, które przeszły gruntowny remont. Inicjatywa wyszła od władz miasta: w 1992 roku na polecenie Senatu Berlina powstała „Encyklopedia budynków panelowych”. Zawierała listę możliwych środków modernizacji wszystkich serii budownictwa mieszkaniowego w NRD wraz z kalkulacją ich kosztów. Zalecenia teoretyczne zostały przetestowane w praktyce podczas realizacji kilku projektów pilotażowych w Berlinie. Na podstawie tej pracy właściciele budynków i przedstawiciele banków mogli łatwo oszacować koszty modernizacji.
W 1993 r. Senat Berlina uruchomił program wspierania renowacji i modernizacji budynków. Zgodnie z tym programem właściciele mieli mieć 15% środków własnych potrzebnych na reorganizację. Wtedy mogliby starać się o pożyczkę w Banku KfW. Senat Berlina również udzielił dodatkowego wsparcia. Renowacja wszystkich budynków panelowych w Berlinie Wschodnim (270 000 mieszkań) miała zakończyć się w ciągu 10 lat (Divigneau, 2010). Średnia inwestycja na jedno mieszkanie wyniosła 20 000 € (BENN, 2007, s. 85).
Własność nie była ważna dla uzyskania wsparcia finansowego. Oczywiście z organizacyjnego punktu widzenia, dużym firmom i spółdzielniom mieszkaniowym byłoby łatwiej przeprowadzić modernizację. Ale także budynki, w których mieszkania należały do prywatnych właścicieli, mogły uczestniczyć w tych programach na równych zasadach.
Masowej renowacji w Niemczech nie przeprowadzono w odniesieniu do pojedynczych budynków, ale w całym kwartale. Duzi właściciele obliczyli zapotrzebowanie na inwestycje w każdym kwartale i opracowali harmonogram reorganizacji. Stan zasobów mieszkaniowych w dzielnicy Hellersdorf w Berlinie w 1989 r. I po pierwszej fali modernizacji w połowie lat 90. Pozwoliło to rządowi Berlina zaplanować wydatki budżetu regionalnego na program wsparcia (Divigneau, 2010).
Opłacalność działań modernizacyjnych i rozsądne stosowanie środków efektywności energetycznej były głównymi kryteriami przy opracowywaniu programu masowej rekultywacji.
Na wielu obszarach remont przeprowadzono bez przesiedlania mieszkańców. Z tego powodu powstały specjalne wymagania dotyczące organizacji budowy. Kluczowym wymogiem jest prowadzenie prac przy jak najmniejszej liczbie skarg mieszkańców. W tym celu na budowie pracował specjalny konsultant, który w czasie rzeczywistym mógł odpowiedzieć na wszystkie pytania dotyczące prac budowlanych. Firmy mieszkaniowe przyciągały jednocześnie kilka firm do wykonania prac. We wszystkich umowach był warunek: jeśli jedna z firm nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, druga wypełni je, podejmując dodatkową pracę. Zapewnili więc najemcom, że wszystkie prace zostaną ukończone na czas. Ponadto priorytetem była kontrola jakości pracy - przedstawiciele właściciela codziennie dokumentowali wszystkie ukryte prace.
Modernizacja instalacji grzewczych, odwadniających i wentylacyjnych oznaczała dodatkowe prace wewnątrz mieszkań, a następnie remont łazienek i kuchni. Prace te odbywały się również bez przesiedlenia. Praca w jednym mieszkaniu trwała tylko 5 dni dzięki zastosowaniu konstrukcji prefabrykowanych. Prace na poszczególnych kondygnacjach były synchronizowane pionami, co umożliwiało mieszkańcom korzystanie z łazienki i kuchni sąsiadów na klatce schodowej.
Zakrojone na szeroką skalę renowacje pozwoliły na dostosowanie zasobów mieszkaniowych do współczesnych wymagań technicznych i obniżenie kosztów mediów o ponad połowę. Obecnie remont budynków nie jest prowadzony w takiej wielkości. Właściciele pracują w oparciu o wieloletnie, 30-letnie programy modernizacyjne, a efekt ekonomiczny każdego wydarzenia jest dokładnie kalkulowany.
Jakie typy budynków są najbardziej efektywne w modernizacji?
Niemieckie doświadczenia rehabilitacyjne pokazują, że z finansowego punktu widzenia najbardziej efektywna jest rekonstrukcja pięciokondygnacyjnych budynków, pod warunkiem, że nie ma potrzeby budowy wind. Ponieważ windy są niezbędne dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej, wsparcie finansowe na ich budowę można uzyskać dodatkowo z funduszy programów specjalnych. Dużo trudniej jest wyremontować budynki powyżej 10 kondygnacji, ponieważ jest to kosztowne i trudne technicznie. Niemcy mają jednak doświadczenie w modernizacji energetycznej wieżowców. Często w takich projektach wykonywane są tylko określone rodzaje prac, które są korzystne dla mieszkańców i opłacalne.
Większość budynków została zmodernizowana przy zachowaniu istniejących układów mieszkań i liczby kondygnacji. Indywidualne projekty ze zmianą planów mieszkań, demontażem wyższych kondygnacji realizowane były na koszt właścicieli lub kosztem programu „Odbudowa Miasta Wschód”. Ale to były pojedyncze przypadki. Projekty pilotażowe pokazały, że łatwiej jest całkowicie wyburzyć budynek i zbudować nowy, mniejszy i zgodny z nowoczesnymi standardami.
Projekty ze stropami nadbudowy są trudniejsze niż zwykła modernizacja, ponieważ konieczne jest wzmocnienie konstrukcji i aktualizacja infrastruktury inżynierskiej w budynku. Realizowane są na terenach, na których występuje duże zapotrzebowanie na mieszkania, a często takie są obszary na obrzeżach miast. Jednak rozwiązania z nadbudową i dobudowanymi sekcjami mogą być interesujące, gdy konieczne jest zapewnienie dostępu windą na górne piętra budynku po najniższych kosztach. Najpierw w dołączonej części budynku układany jest szyb windy. Następnie następuje zabudowa samego budynku, a dostęp do mieszkań na wyższych kondygnacjach zapewniają korytarze pomiędzy starą i nową częścią budynków.
Co się dziś dzieje w dziedzinie modernizacji mieszkań
Na początku XXI wieku Niemcy zaczęły aktywnie rozwijać „zieloną” gospodarkę. Efektywność energetyczna w sektorze mieszkaniowym ma ogromne znaczenie. Od 2002 r. Na poziomie legislacyjnym obowiązuje „Rozporządzenie w sprawie oszczędzania energii - EnEV”. Zgodnie z § 9 tego przepisu właściciele są zobowiązani do podjęcia działań na rzecz modernizacji systemów grzewczych podczas przebudowy budynku (zmniejszenie zużycia energii do co najmniej 100 kWh energii pierwotnej na mkw. Powierzchni mieszkania rocznie) (BENN, 2007).
Oprócz parametru „zużycie energii pierwotnej” ważną rolę w „rozporządzeniu w sprawie oszczędności energii” odgrywa „współczynnik przenikania strat ciepła”. Odzwierciedla średnią utratę ciepła w całej obudowie budynku. Prawo określa maksymalne dopuszczalne wartości tych parametrów. Jednak KfW opracował kilka opcji wsparcia w celu stymulowania wyższych wskaźników efektywności energetycznej (dla budynków o wskaźnikach zużycia poniżej 100, 85, 70, 55 kWh energii pierwotnej na metr kwadratowy powierzchni mieszkania rocznie). Im lepszy wskaźnik efektywności energetycznej, tym większa kwota możliwej dotacji na spłatę kredytu (IWO, 2018).
Co dzieje się w innych krajach?
Cel poprawy efektywności energetycznej w budownictwie mieszkaniowym odgrywa ważną rolę w polityce Unii Europejskiej. 2005 do 2007 zrealizowano międzyregionalny projekt „Bałtycka Sieć Oszczędzania Energii w Zasobie Mieszkaniowym” (BENN). Jego celem było opracowanie strategii i narzędzi energooszczędnych modernizacji budynków w krajach regionu bałtyckiego (Litwa, Łotwa, Estonia i Polska). Zatem w Estonii i na Litwie udział właścicieli prywatnych jest bardzo wysoki (96% i 97%). Prywatyzacja mieszkań po rozpadzie Związku Radzieckiego była praktycznie bezpłatna (za cenę można było zapłacić certyfikatami / bonami prywatyzacyjnymi). Wszystko to jest bardzo podobne do sytuacji w Rosji (BEEN, 2007).
W ramach projektu poszukiwano odpowiedzi na pytanie, czy w tych krajach można powtórzyć doświadczenie masowej renowacji budynków, jak miało to miejsce w Niemczech Wschodnich. Eksperci przeanalizowali ustawodawstwo, porównali sytuację w gospodarce oraz w mieszkalnictwie i usługach komunalnych w krajach bałtyckich, Polsce i Niemczech. Oszacowali również koszty reorganizacji i obliczyli możliwości finansowe właścicieli, aby za nią zapłacić. Ze względu na wysokie koszty pożyczek i niskie dochody ludności krajów bałtyckich od 2007 r. (Rok startu projektu BEEN) nie było jeszcze możliwości realizacji programów rehabilitacyjnych na dużą skalę. Tylko zamożni właściciele mogli ulepszyć swój dom. Ale po bezpłatnej prywatyzacji skład mieszkańców domu był z reguły mieszany.
Efektem projektu było zalecenie, aby masową reorganizację można było sfinansować długoterminowymi tanimi pożyczkami, które są udzielane kosztem niskich stóp procentowych w państwowych bankach. Odsetek można dodatkowo zmniejszyć poprzez dotacje budżetowe. Mieszkanie gwarantuje spłatę kredytu - w przeciwnym razie bank go weźmie. Konieczne jest jednak opracowanie narzędzi wspierających rodziny o niskich dochodach. Ważnym warunkiem jest konieczność przeprowadzenia kompleksowej reorganizacji. Działania krok po kroku lub ich spontaniczne łączenie nie powinny być przedmiotem wsparcia.
Alternatywnym mechanizmem finansowania jest „kontraktowanie”. W takim przypadku inwestor (np. Firma budowlana) proponuje właścicielom domów wdrożenie na własny koszt całego pakietu przewidywanych środków oszczędzania energii. W takim przypadku społeczność właścicieli nie musi martwić się o znalezienie finansowania, dając gwarancję spłaty kredytu. Inwestor wymaga jedynie podpisania umowy, w której właściciele mieszkań zobowiązują się do płacenia co miesiąc określonej kwoty za wykonane prace (np. 15 euro za mieszkanie miesięcznie przez 20 lat).
Zdaniem Thomasa Janickiego, Członka Rady Powierniczej Inicjatywy Mieszkaniowej Europy Wschodniej w Berlinie: mechanizmy późniejszego zarządzania”. Główny problem polega obecnie na tym, że właściciele domów, którzy mają możliwość opłacenia energooszczędnych modernizacji swoich domów, są uzależnieni od zgody niezabezpieczonych właścicieli domów, którzy nie są w stanie pokryć kosztów remontu, nawet gdyby chcieli (Janicki, 2011).
Estonia
W Estonii 96% budynków jest własnością prywatną. Około 60% mieszkańców mieszka w budynkach mieszkalnych wybudowanych w latach 1961-1990.
Proces modernizacji budynków w Estonii rozpoczął się w 2000 roku. Instytucje finansowe były zainteresowane udzielaniem pożyczek, a najbardziej aktywne i wypłacalne stowarzyszenia właścicieli domów mogły je otrzymać. Agencja finansowa KredEx, założona w 2001 r., Udzielała poręczeniom stowarzyszeniom właścicieli na zaciąganie kredytów z banków prywatnych (Leetmaa, 2018).
W 2009 roku KredEx Revolving Fund powstał we współpracy z Europejskim Funduszem Rozwoju Regionalnego, funduszem promującym energooszczędne modernizacje budynków. Dzięki utworzeniu tego funduszu w Estonii pojawił się bardziej adekwatny system wsparcia, oparty na połączeniu pożyczek, gwarancji kredytowych i dotacji. O dofinansowanie może ubiegać się każdy dom, w którym po przebudowie zużycie energii spada o 20-30%. KredEx udziela pożyczek na 20 lat ze średnim oprocentowaniem 4%. Właściciele muszą zapewnić 15% środków (mogą to być środki własne lub pożyczki z innych banków).
Stowarzyszenie właścicieli może również ubiegać się o dotację z KredEx w wysokości od 15 do 35% kosztów prac modernizacyjnych, w zależności od osiągnięcia określonych standardów efektywności energetycznej i zastosowania specjalnych rozwiązań technologicznych (np. system). W latach 2010-2014 przy wsparciu KredEx zmodernizowano 663 budynki (1,9 mln mkw.) (Kurnitski, 2018). Od 2015 r. Dostosowano wymagania dotyczące wentylacji budynków do otrzymywania dotacji. W latach 2015-2019 sfinansowano projekty renowacji kolejnych 400 budynków.
W domach z późniejszej serii zastosowano wysokiej jakości panele trójwarstwowe, które nie wymagały dodatkowej izolacji. Dlatego kompleksowe zabiegi renowacyjne nie obejmowały wizualnej transformacji elewacji, aby nie tracić pieniędzy na czysto estetyczne rozwiązanie.
Litwa
Na Litwie 97% budynków jest własnością prywatną.
Program modernizacji budynków mieszkalnych na Litwie istnieje od 2005 roku. Polega na sfinansowaniu remontu energetycznego budynku poprzez niskooprocentowaną pożyczkę (pożyczka na 20 lat, stała 3% na pierwsze 5 lat). Spłaty kredytu są prawie równe obniżeniu rachunków za media po modernizacji (głównie za ogrzewanie). W związku z tym program ma na celu zapewnienie, że mieszkańcy nie będą mieli dodatkowego obciążenia finansowego.
W programie przewidziano również szereg dotacji budżetowych na pokrycie kosztów zarządzania projektem, opracowania dokumentacji projektowej oraz kontroli jakości robót budowlanych. Od 2012 roku istnieje system dofinansowania inwestycji w budownictwie (30% kosztów dla wszystkich, 100% dla rodzin o niskich dochodach). Może z niego skorzystać stowarzyszenia właścicieli planujące przeprowadzenie generalnego remontu budynku.
Od 2013 roku w programie pojawił się drugi model, zakładający aktywny udział gmin. Miasto wyznacza zarządcę projektu, a także przygotowuje projekt inwestycyjny dla właścicieli domów. Po uzgodnieniu planu modernizacji budynku przez właścicieli, zarządca bierze pożyczone środki, organizuje procedury przetargowe, odpowiada za realizację wszelkich działań i zarządzanie finansami. 80% projektów w programie jest zarządzanych przez administratorów wyznaczonych przez gminę (Smaidžiūnas, 2018). Jeśli właściciele o niskich dochodach nie zgodzą się na modernizację, to pozbawieni są dopłat do opłacenia mediów.
Wprowadzone zmiany podniosły atrakcyjność programu - do końca 2019 r. Zrekonstruowano 2176 obiektów; kolejne 421 domów jest w trakcie modernizacji.
Program jest zarządzany przez Agencję Efektywności Energetycznej Mieszkaniowej (BETA). Do ich obowiązków należy zatwierdzanie projektów modernizacji budynków objętych programem, a także monitorowanie procesu realizacji na wszystkich etapach. Od 2015 roku BETA, przy wsparciu Inicjatywy Mieszkaniowej Europy Wschodniej (IWO), realizuje projekt „Energooszczędna renowacja obszarów miejskich na Litwie”, którego celem jest znalezienie modelu kompleksowej renowacji osiedli mieszkaniowych i osiedli. Realizują również program szkoleniowy dla pracowników komunalnych w zakresie zintegrowanej energooszczędnej modernizacji terenów mieszkalnych.
Łotwa
Na Łotwie udział właścicieli prywatnych wynosi 85%. Około 95% budynków wybudowanych w latach 1941-1992 wymaga gruntownej renowacji ze względu na niską efektywność energetyczną i brak koniecznych zabiegów konserwacyjnych w poprzednich okresach (Jörling, 2018, s.1).
W 2009 r. Łotewski rząd wraz z Europejskim Funduszem Rozwoju Regionalnego rozpoczął program poprawy izolacji cieplnej budynków mieszkalnych wielomieszkaniowych.
Od 2015 roku na Łotwie działa ALTUM - państwowa instytucja rozwoju finansowego, utworzona przy wsparciu Ministerstwa Gospodarki i Ministerstwa Finansów. ALTUM realizuje program poprawy efektywności energetycznej wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych. Właściciele ALTUM przekazują dokumentację techniczną do modernizacji, a ALTUM udziela bankom gwarancji na udzielenie długoterminowej (do 20 lat) pożyczki stowarzyszeniu właścicieli. W 2016 r. Utworzono Łotewski Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF), który ma pomagać firmom wdrażającym energooszczędną renowację w oparciu o umowy o świadczenie usług energetycznych (Jörling, 2018).
Według stanu na 2018 r. Ukończono około 740 projektów modernizacji budynków (łącznie na Łotwie - 53 tys. Budynków mieszkalnych) (Blumberga, 2018).
Kluczowe wnioski z doświadczeń krajów bałtyckich
Wyniki krajów bałtyckich pokazały, że możliwa jest modernizacja funduszu, w którym wszystkie mieszkania są własnością prywatną. Wymaga to jednak warunków, w których właściciele mogą działać najefektywniej. Działający system wspierający modernizację budynków nie może powstać w krótkim czasie. Należy monitorować, w jaki sposób stowarzyszenia właścicieli reagują na program, a mechanizmy finansowania muszą zostać ulepszone. Taki jest właśnie proces, który zachodził w krajach bałtyckich w ostatnich dwóch dekadach.
Doświadczenia tych krajów pokazują, że program modernizacji energetycznej jest korzystny dla państwa pod względem ekonomicznym, ponieważ pojawiają się nowe firmy, zwiększają się miejsca pracy i wpłaty podatków do budżetu.
Jednym z problemów odnotowanych w raportach badawczych dotyczących perspektyw rehabilitacji w krajach bałtyckich jest mała liczba budynków mieszkalnych i mniejsza liczba mieszkańców niż w NRD. Utrudnia to możliwość tworzenia stabilnych i niezależnych instytucji finansowych oraz osiągania wysokich wskaźników modernizacji. W Niemczech początkowo można było zainwestować znaczną kwotę w program modernizacyjny, bo było wielu chętnych do realizacji projektów. Kolejne projekty były finansowane ze środków otrzymanych w ramach spłaty kredytu (Jörling, 2018). Pod tym względem Rosja jest bardziej obiecująca pod względem masowej reorganizacji.
Dla krajów UE zachętą do modernizacji budynków jest poprawa efektywności energetycznej gospodarki, zmniejszenie zależności od eksportu energii i wpływu na środowisko. W Rosji te kwestie nie są przedmiotem obrad. Ale jakość budynków mieszkalnych z okresu sowieckiego cały czas się pogarsza. Według badań zasobów mieszkaniowych miasta Ufa okres bezawaryjnej eksploatacji 60–70% budynków panelowych to zaledwie 15 lat (Samofiejew, 2018). W późniejszym okresie może wystąpić ryzyko zawalenia się części paneli ściennych, które stanowią konstrukcje nośne budynków. Aby je zachować, konieczne jest przeprowadzenie kompleksowych działań reorganizacyjnych. Izolacja termiczna elewacji zatrzyma proces corocznego zamrażania i rozmrażania konstrukcji ściennych, przez co pogarsza się ich stan. W dzisiejszej Rosji potrzebny jest zakrojony na szeroką skalę program renowacji budynków wielomieszkaniowych z działającymi instrumentami wsparcia finansowego.
Potrzeba profesjonalnego menedżera do zorganizowania reorganizacji
Eksperci IWO zwracają uwagę, że społeczności prywatnych właścicieli w krajach postsocjalistycznych są często niezdolne do modernizacji energetycznej budynków. Reorganizacja to złożony proces, który wiąże się z wieloma zagrożeniami dla właścicieli. Już pierwsze etapy wymagają kosztów finansowych. Ale jednocześnie nie jest jeszcze jasne, czy uda się osiągnąć wynik. Błąd na którymkolwiek z etapów (koncepcja, projekt, prace budowlane) może doprowadzić do tego, że cele rehabilitacji nie zostaną osiągnięte.
Dlatego kwestia renowacji budynków to nie tylko kwestia finansowania. Społeczność właścicieli potrzebuje wsparcia organizacyjnego.
Organizacja renowacji budynku obejmuje następujące etapy (Smaidžiūnas, 2018):
• przygotowanie koncepcji renowacji budynku;
• zorganizowanie walnego zgromadzenia właścicieli i podjęcie decyzji o reorganizacji;
• przeprowadzenie przetargu na wykonanie dokumentacji projektowej;
• wsparcie procesu przygotowania dokumentacji projektowej;
• przeprowadzenie przetargu na roboty budowlane;
• finansowanie pracy (uzyskanie kredytu, ubieganie się o granty);
• kontrola i odbiór robót budowlanych.
Na przykład, jak opisano powyżej, liczba domów uczestniczących w programie wzrosła na Litwie po rozpoczęciu mianowania zewnętrznego menedżera (Smaidžiūnas, 2018). Innym ważnym mechanizmem była możliwość pokrycia kosztów zarządzania projektem poprzez dotacje.
Agencje renowacji terenów mieszkalnych w Niemczech
Proces renowacji staje się bardziej skomplikowany nie tylko w przypadku pojedynczego budynku, ale także kilku bloków lub całego obszaru mieszkalnego. W takim przypadku konieczne jest zsynchronizowanie interesów dużej liczby uczestników, a także skonfigurowanie wielu równoległych procesów.
W Niemczech istnieje narzędzie „terytorium reorganizacji” umożliwiające rozwiązanie tych problemów. Jego zasady są zapisane w prawie budowlanym. Decyzję o nadaniu temu statusowi terytorium podejmuje administracja miasta. Miasto wynajmuje wówczas niezależną firmę - „agencję reorganizacyjną”. Do jego zadań należy koordynacja planów modernizacji budynków i terenów. Właścicielom, którzy uczestniczą w procesie modernizacji na podstawie opracowanego planu, łatwiej jest uzgodnić projekt i otrzymać preferencyjne kredyty i dotacje.
Agencjom remontowym nie należy kojarzyć się z firmami budowlanymi działającymi na terenie budowy. Jest to ważny warunek zapisany w przepisach. Gwarantuje to, że podczas realizacji projektu interesy mieszkańców przeważą nad interesami budowniczych.
„Agencja sanitarna” (niem. Sanierungsträger) pełni następujące funkcje:
• opracowuje ogólny plan przekształcenia „obszaru sanitarnego” (niem. Sanierungsgebiete);
• organizuje publiczne dyskusje i uzgadnia plan ze wszystkimi zainteresowanymi stronami;
• koordynuje inwestycje prywatne i publiczne;
• odpowiada za realizację działań finansowanych z budżetu;
• angażuje właścicieli w realizację projektu;
• Pomaga społecznościom właścicieli w organizowaniu modernizacji budynku w razie potrzeby (za dodatkową opłatą).
Wprowadzenie nowych rodzajów nieruchomości wraz z technicznym odnowieniem funduszu
Przewaga własności prywatnej w budynkach wielomieszkaniowych jest wyzwaniem dla długoterminowego utrzymania stanu technicznego zasobów mieszkaniowych. Wspólnoty właścicielskie, które odniosły sukces na pewnym etapie, za 10 lat, kiedy potrzebne są kolejne kroki, mogą nie być tak skuteczne. Niejednorodność społeczna staje się kolejną przeszkodą we wspólnym działaniu. Problem w tym, że „właściciele, którzy chcą i są w stanie zapłacić za modernizację swoich domów, są prawnie uzależnieni od zgody właścicieli o niskich dochodach” (BENN, 2007). Wpływa to negatywnie na rozwój gospodarczy kraju jako całości.
Dlatego należy zastanowić się, jak wprowadzić alternatywne formy własności na terenach masowego budownictwa mieszkaniowego: spółdzielniach i spółdzielniach mieszkaniowych, które w dłuższej perspektywie mogą działać efektywniej.
W Niemczech w latach 90-tych. Zachętą do tworzenia nowych spółdzielni mieszkaniowych na terenach masowej zabudowy mieszkaniowej było to, że mogły liczyć na dodatkowe środki na modernizację funduszu. Podobny scenariusz można zrealizować w Rosji.
Przeniesienie części zasobów mieszkaniowych na własność przedsiębiorstw mieszkaniowych może nastąpić w momencie, gdy stan techniczny budynków na terenie osiągnie minimalną dopuszczalną wartość, a właściciele nie są gotowi zrobić nic, aby go zachować. Wówczas w procesie odnawiania funduszu może zmienić się rodzaj nieruchomości - część właścicieli może zostać najemcami, a przywrócenie stanu technicznego nastąpi na koszt towarzystwa mieszkaniowego.
Oczywiście są to tylko hipotetyczne scenariusze. Ale należy je wziąć pod uwagę. Stosowanie tych mechanizmów wymaga dokładnej analizy, dostosowania uwarunkowań prawnych. Ponadto konieczne będzie dostosowanie całej polityki mieszkaniowej kraju. Jeśli mówimy o Rosji, to przede wszystkim należy powstrzymać bezpłatną prywatyzację i zwrócić większą uwagę na zachowanie istniejących zasobów mieszkaniowych.
